Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı kural olarak sözleşmedeki artış maddesine, o da yoksa kanuni sınırlara göre yapılır. Ancak yıllar içinde sözleşme kirası ile piyasa kirası arasındaki makas açıldığında devreye kira tespit davası girer: mahkeme, kira bedelini hakkaniyete uygun olarak yeniden belirler.
Hangi Hâllerde Açılır?
Türk Borçlar Kanunu m.344-345 çerçevesinde iki tipik senaryo vardır:
- Beş yıl dolmadan: Taraflar arasında artış anlaşması varsa, hâkim ancak bu anlaşmanın sınırları ve kanuni üst sınır (TÜFE on iki aylık ortalaması) çerçevesinde belirleme yapar. Artış anlaşması yoksa hâkim, TÜFE üst sınırını aşmamak üzere, kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre karar verir.
- Beş yıldan sonra: Kira ilişkisi beş yılı geçmişse (veya beş yıldan sonra yenilenmişse), hâkim artık TÜFE sınırıyla bağlı olmaksızın emsal kira bedellerini, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek kira bedelini yeniden tespit eder. Uygulamada “kira tespit davası” denince çoğunlukla bu hâl kastedilir.
Kiracı aleyhine sonuç doğuracak şekilde yalnız kiraya veren değil; piyasa kirasının sözleşme kirasının altına düştüğü istisnai hâllerde kiracı da tespit davası açabilir.
Davanın Zamanlaması: Yeni Dönemde Geçerlilik
Tespit kararının yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için iki yoldan biri izlenmelidir:
- Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmalı, veya
- Kiraya veren, aynı süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimi kiracıya göndermiş olmalıdır; bu hâlde dava, yeni dönem sonuna kadar açılsa bile karar yeni dönem başından itibaren hüküm doğurur.
- Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yine dönem başından geçerli olur.
Bu otuz günlük takvim kaçırılırsa karar ancak bir sonraki dönem için sonuç doğurur — uygulamadaki en yaygın hata budur.
Mahkeme Neye Göre Belirler?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Mahkeme genellikle mahallinde keşif yapar ve bilirkişi marifetiyle emsal kira araştırması yaptırır: aynı bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira esas alınır, kiralananın yaşı, konumu, kullanım durumu gözetilir ve yerleşik uygulamada eski kiracı lehine belli bir hakkaniyet indirimi uygulanır.
Tespit edilen yeni kira ile ödenen kira arasındaki fark, kararın kapsadığı dönem başından itibaren talep edilebilir.
Not: Kira tespit davası; tahliye davası, uyarlama davası ve kanuni artış uygulamasıyla sık karıştırılır ve yanlış dava türü seçimi ciddi zaman kaybettirir. Sözleşmenizin tarihçesine göre doğru stratejiyi belirlemek için bir avukata danışınız.